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標題: 現在該賣房嗎 ? [打印本頁]

作者: baggiotsai 時間: 2020-8-24 07:38 標題: 現在該賣房嗎 ?

小弟有幸入巴班
這5~6年也順利體會巴班心法
無奈本金不夠大，目前美+台股現值共約200萬左右

本金不夠大的原因，因為9x年買了北市近1000萬的離捷運站不遠公寓附頂加(現屋齡45年)
每月本利攤付3萬8仟元減去頂樓出租收入1萬6仟，約2萬2仟元/月
舊屋，偶爾還有防水捉漏等修繕費用

錯過了103年房市高點(正對門鄰居同坪數賣了15xx萬餘，真是瘋狂)
當時太太不想賣唯一的房子(當年吵過)
現109年房市交易量略增，問過行情估價大約1150~1200萬

這幾年房貸約近佔月收入一半，不時出現維修成本，小孩成長費用漸增，開銷比較綁手綁腳，也因此本金增加慢且少
*現40餘歲

這一兩年回顧/規畫，巴班心法也把太太的私房錢從20萬變成近50萬(跟著有信心)
22k的房貸，賣掉的話，當租金大概也能租到差不多坪數(或略大)的公寓

Plan A：繼續持有，再10年餘，房貸清空，每月頂樓收租16k
風險考量：屆時屋齡更舊55年，維修成本可能不時增加，房價續微降。能投資的本金龜速增加

Plan B：年底或明年初出售，可再增本金4~500萬，持續跟隨巴班腳步(理想：本金大*複利長)
風險考量：投資失利，沒房了(戶籍/家族中也許會閒言，問題應該不大)，未來購屋因為通膨，成本增加

惠請老師/同學指點與建議 (是否有思考不周之處)

*個人觀察北市房市：持續盤整/略降，舊公寓屋齡愈久愈折舊，等都更…比較像等中彩券(合建的話，室內坪數變小，但新屋價值應該有1700萬餘)

作者: mikeon88 時間: 2020-8-24 08:09

利率這麼低將刺激房價攀升，
現在不是賣房時機。

這也是我3月底買進華固的原因

https://www.marketwatch.com/story/the-housing-market-is-on-a-sugar-high-home-sales-are-soaring-but-is-it-a-good-time-to-buy-heres-what-the-experts-say-2020-08-21?mod=home-page

[attach]10449[/attach]

作者: baggiotsai 時間: 2020-8-24 09:29

謝謝老師提醒，確實沒想過低利率對房市的影響
奢侈稅及105年兩稅合一後確實交易量下降，房價盤整下修
沒想到病毒的延遲影響在7月始交易量大增

Plan A的加速方案就是：多賺點錢，減少房貸，累積本金

作者: hyc 時間: 2020-8-24 11:18

這幾年台灣外匯存底持續創新高，中美貿易戰下資金持續匯回台灣、各國資金寬鬆+超低利率下資金無法有效消化，造成不動產的蠢動。
如果是我將不會急著減少房貸，而會將多餘的資金轉入投資的組合，這樣長期投資報酬率應該是遠大於貸款利率。投資資金池水持續養大為首要之務，也達到複利效益。

作者: jcl0102 時間: 2020-8-24 18:40

回復 4# hyc

+1

作者: mikeon88 時間: 2020-8-24 19:07 標題: 年青人應先投資還是買房？

同學的狀況跟我之前貼文的料想差不多
http://mikeon88.imotor.com/viewthread.php?tid=391&highlight=可以算
1#

你會不會成為有錢人？
是可以算的，
不是算命，用簡單數學！

成為有錢人即把現有財產翻幾倍，
例如在高點買房子，今房價跌3成，
此生就跟有錢人無緣了，
因人一輩子大概買一間房，
等於一個人的總資產，
20年後房價若比現在低，或高不了1-2倍，
此生財富就差不多這樣了。

可是買股票年績效10%，看起來不起眼，
20年後卻增值近6倍。
這樣就很容易比較該買房或股票了。

對於年青人而言，應該先投資，
等賺到一間房子價值的股票之後再去貸款買房，
此時資產有2000萬元，包括1000萬元股票＋1000萬元房子
負債1000萬元(房貸)
淨值1000萬元(股票)
這時候巴菲特方法也成熟了，投資失敗機率低，
如此既有了房子，投資本金也大

相反的，若先買房等20年後房貨繳清了再投資，
此時年紀大了，巴菲特方法未學成功，投資失敗機率高
很難成為有錢人

作者: baggiotsai 時間: 2020-8-24 19:46

是的，也是看過此貼文後，深刻反思(持有房地產/揹房貸)的機會成本/損失

作者: Curry 時間: 2020-8-24 20:44

利率這麼低將刺激房價攀升，
現在不是賣房時機。

這也是我3月底買進華固的原因
...
mikeon88 發表於 2020-8-24 08:09

但低利率不過是將原本已貴的房價再往上推，似乎像是俄羅斯輪盤
每每看到建商不斷蓋房，晚上點燈的卻沒幾間，看了總是心驚驚

作者: mikeon88 時間: 2020-8-24 22:29

預測房地產和資產股景氣的幾個指標：
1. 利率
2. 空屋率
3. 房價所得比
4. 人口數
5. 經濟成長率
6. 通膨
7. 所得增長率

我覺得最準的是利率，
利率低到一定程度一段時間就醞釀上升行情，
其它因素將被抛諸腦後

1993年我在外資怡富證券時，
即聽營建股研究員說台灣的空屋率很高

作者: Curry 時間: 2020-8-25 07:20

感謝Mike大~

作者: baggiotsai 時間: 2020-8-25 11:34

[attach]10460[/attach]

[attach]10461[/attach]

作者: 宏比特 時間: 2020-9-7 15:32

https://www.youtube.com/watch?v=Xx57qFf1i-Q

這個北海道26年屋在札幌，開車離市區約40分鐘，賣日幣1100萬，約台幣300萬而已
。銀行貸款利率居然只要0.7%, 貸35年。

作者: baggiotsai 時間: 2020-9-7 17:02

哈哈哈，影片底下的評論：首先要有個日本老婆
我回去跟老婆提議一下(誤)

作者: mikeon88 時間: 2020-12-7 18:03

央行出手打房！4大方向限制貸款成數

〔記者巫其倫／台北報導〕央行打炒房出手了！中央銀行今天宣布進行選擇性信用管制，央行常務理事會決議，調整不動產貸款針對性審慎措施，將自明天起生效。

央行指出，央行常務理事會今天決議，為促進金融穩定及健全銀行業務，防範銀行信用資源過度流向不動產貸款，因而修正「中央銀行對金融機構辦理購置高價住宅貸款業務規定」，名稱並修正為「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」自本（109）年12月8日生效。

央行指出，此次修正包括4項：

第1，新增全國公司法人購置住宅貸款限制，第1戶貸款最高貸款成數為6成；第2戶（含）以上貸款，最高貸款成數為5成，均無寬限期。

第2，新增全國自然人第3戶（含）以上購置住宅貸款限制，最高貸款成數為6成，無寬限期。

第3，新增借款人購買都市計畫劃定的住宅區及商業區土地貸款限制，應檢附具體興建計畫，最高貸款成數為6.5成，並保留其中1成在動工興建後始得撥貸。

第4，新增餘屋貸款限制，最高貸款成數為5成。

央行強調，本次修正主要是考量到全球經濟不確定性仍高，主要經濟體持續維持寬鬆貨幣政策之資金外溢效應，銀行過度集中不動產授信，將影響信用資源配置，不利生產事業實質投資。

其次，銀行購置住宅貸款及建築貸款成長走高，本年10月底銀行不動產貸款占總放款比重為35.9%，接近歷史高點之37.9%。

央行也提到，自然人多筆購屋貸款及公司法人購屋貸款持續增加，部分案件有貸款成數偏高、貸款利率偏低，以及寬限期過長等現象；且購地貸款部分借款人利用銀行資金進行養地、囤房；餘屋貸款也有授信條件過於寬鬆等現象。

作者: jennycaplock 時間: 2020-12-7 21:55

9x年屋齡45年
除非你的房子座落地點有都更或危老條件
而且你的房又位居都更關鍵位置
否則10年後屋齡50-60年價格不會誘人
而且會買這樣公寓的人應該有貸款需求
50幾年的老公寓貸款成數不能如願
自然買方意願不強
所以我認為其實有好價格就應該賣

作者: Raimu 時間: 2021-3-11 17:13

沒有問題贊成

作者: LINHKHAHA 時間: 2021-3-11 20:05

回復 16# fortune

400*.2=80萬自備
1.4萬*12月=16.8萬年收
16.8/80*100%=21%
租金會上漲.房價還會上漲
什麼時候漲.漲多少?自己要判斷
其實每個人的想法不同.我自己當包租工.覺得投報率不錯
房租會漲房價會增值.好比有股利也有價差賺.房子增值很穩定
房價是跟物價走的也就是通膨.也是割韭菜的工具.自己小心

作者: jcl0102 時間: 2021-3-11 20:20

回復 18# LINHKHAHA

想請問是否漏掉了1.維修成本2.貸款利息成本3.本金攤還獲利應該沒那麼好吧

作者: Curry 時間: 2021-3-11 20:45

房子再漲能多少？更何況是老屋

作者: hyc 時間: 2021-3-11 20:46

回復 16# fortune

1. 如果今年將房子賣掉: 年複利投報率=6% (200W==>400W, 12 years)
2. 如果持續出租: 以目前價值計算年投報率1.4W*11/400W= 3.9%，以買價計算之年投報率=7.7%
3. 我自己會賣出的原因: "年紀大了: 自己好好把握當下、享受人生"，資金投入去買賣股票比房客好對應又簡單，投報率>3.9%應該不難。
4. 另外可以依自己條件判斷: 房產佔資產比例(如果是九牛一毛那就無所謂賣不賣了)? 小孩?.....

作者: Yvens 時間: 2021-3-11 21:11

小弟看台灣與荷蘭
在荷蘭..沒有所謂的重劃區到處開發.....地是有限，找地蓋建屋真的不容易。
（森林公園到處都是，比大安森林公園大上幾十倍...)
為歐洲中心且英文程度是所有非英語系國家最高的，因此為各國企業設立據點的好地方...人才不斷流入。
BREXIT也是促使很多公司遷移到荷蘭...
在這樣情況下，過去五年荷蘭房價漲了一倍。
但是看台灣，少子化，地方政府到處賣地蓋房...
坦白說...台灣我看不到買房的意義...

作者: LINHKHAHA 時間: 2021-3-11 21:52

回復 19# jcl0102

多鳥在林不如一鳥在手.投資都一樣.你也可以幫他算一下阿!

作者: LINHKHAHA 時間: 2021-3-11 22:04

回復 22# Yvens

物以稀為貴.土地不能生產.有限的資源給無限的人口
有錢人掌控著一切.既得利益者會放棄自己的利益嗎?
我們投資是怕被通膨吃了.也想安逸過日子.土地是政府的.政府要的是稅.要的是資源.
如果你是聰明的政府和上層的精英.你要如何收割

作者: Raimu 時間: 2021-3-11 22:43

房子可以拿去抵押
假設400萬的房子能借到X萬的貸款
那就借一半也就是0.5X的錢拿去做長期投資
如此同時可以收租金
你的投資也有安全邊際

作者: 阿宏 時間: 2021-3-11 23:35

房子不會增值，地點才會增值。
若沒有明確開發或需求，
地點也不會天然增值，尤其是中南部郊區。
2009算是不錯的入手時間(金融海嘯)，
從現在回看，應是當時房市深跌。
而非一路看漲。

建議，
有用到就留者，沒用到就找機會出售。
不急，才有好價格，反正現在是股市高點。

作者: salmon 時間: 2021-3-12 13:32

房子可以拿去抵押
假設400萬的房子能借到X萬的貸款
那就借一半也就是0.5X的錢拿去做長期投資
如此同時可以收租金
你的投資也有安全邊際

Mike大不是建議大家不要使用槓桿嗎?

作者: Raimu 時間: 2021-3-12 14:29

槓桿不是問題
問題是你的投資選擇
而且其實你怕你就用少一點
你刷信用卡也是在用槓桿

作者: yuntung 時間: 2021-3-12 14:41

其實租房給人，真的好累人，我太佛心，先生說我不適合當包租婆，所幸在疫情前幾個月順利賣房，才有後續跟進老師歐印的機會，早上看我的資產已賺了一倍，這下午我在思考並參考各位同學和學長姐減碼名單，昨天碰到房仲聊到新法房屋合一稅的問題，了解後，覺得要靠買賣房子賺價差，真的愈來愈不容易了。

同學說的沒錯，好地點土地才有漲的空間。

問問自己為何要留房?

南部的舊公寓改建有利可圖嗎?

作者: Curry 時間: 2022-11-15 17:56

身邊一位朋友花了1600萬買房，我算一下本息約2200萬
因為他是公務員，這筆錢約為他一輩子能賺的一半
再怎麼說他也是國立大學畢業，能考上公務員應該都蠻聰明
感慨怎麼會做這樣的決定
這樣幾乎沒有生活品質
只能說唸書固然重要，但財商更重要

作者: mikeon88 時間: 2022-11-15 18:08

不是每個人都擅長投資，
他的家人也不一定支持，
他這輩子大概不能成為有錢人。

這就是要從小培養巴菲特神功的原因，
有了績效才可以正確選擇。

作者: kuenhsieh 時間: 2022-11-15 18:32

房子能帶來的是確定性與安全感，這不是其他商品可以比擬的

作者: g1214436 時間: 2022-11-15 19:25

房子能帶來的是確定性與安全感，這不是其他商品可以比擬的
kuenhsieh 發表於 2022-11-15 18:32

但錢在手裡的確定性和安全性不是更高嗎？

房市崩盤台海開戰建物折舊破損⋯⋯ 錢在手裡安穩很多其實

真的怕老了沒地方可以租屆時再用股票投資賺一輩子的錢去想退休的地方簡單置產都行

績效差太多了

作者: kuenhsieh 時間: 2022-11-15 19:59

房市崩盤？發生了嗎？股市不也常崩？
台海開戰？發生了嗎？說了這麼久哪一次開戰？
建物折舊破損？別忘了還有每年的增值

房產給人長久以來的是確定性與安全感
而且上述所說的在他們的記憶中還沒有發生過
從沒發生過的事要他們相信？

最重要的一點，不是每個人都適合投資
單就我們班來看在今年低點位置還有人說低點在明年
這樣一來一回我不太相信他的報酬率會比房產好
股票投資是最好的選擇，但不是每個人都適合
因為“心理作祟”

作者: g1214436 時間: 2022-11-15 20:25

回復 33# kuenhsieh

那就沒辦法了⋯
如果他們不適合投資又不能分辨房產也是一種投資
那些人終將無緣財富自由註定勞碌命

作者: 王聿媃 時間: 2022-11-15 21:58

房子能帶來的是確定性與安全感，這不是其他商品可以比擬的
kuenhsieh 發表於 2022-11-15 18:32

確實⋯不容易改變的觀念⋯
我介紹家人來上過MIKE大的課，他今年初買了第二間房，堅信房價不會跌，要買之前，建議他要不要再看MIKE大的課⋯他早忘了，而且他說股票沒賺到錢（他是科技人，專買科技股）

不是每個人在股市都能賺到錢（但他們相信在房市不會賠錢）

他的第一間房子東西很「滿」，如果清掉一半或許就不想買第二間房了。

會不會成為有錢人「消費」「理財」「投資」都有關

作者: Cwater 時間: 2022-11-15 23:41

錢帶來的安全感，不是其他商品可以相比的。
房價不會跌，也是認為買房是種投資能賺錢，房產賺到的錢能為所用。
人生中有太多不可知難預料的風險，當急需用錢時，手中無錢，只能將房產變為錢不管是賣、招租或是抵押。
唯有建立一套源源不絕，低風險且穩定增長錢源，生活才有安全感。

作者: studentHank 時間: 2022-11-15 23:51

大部分的人遇不到巴菲特班，房子可能是終極目標了吧。
而且台灣年輕人還是多少承襲老一輩買房置產、有土斯有財的觀念，
所以一有閒錢，就會丟在房地產。
不過在台中路上偶爾會看電線桿上的一些包租或店面物件，
說真的，報酬率都沒有我們班高....
有時覺得自己很幸運能遇到巴班.Mike大，在股海錢滾錢。
不然以我上班族的本金與一輩子能賺的錢，買一間房就等於是重壓了@@"

作者: tevii0326 時間: 2022-11-16 09:22

長輩對有房這件事還是根深蒂固..
當年丈母娘就在我求婚前問女兒我有房子嗎
我買的第一棟房子(也是唯一的一棟)卻是辦公室..
原因是我永遠記得一個加拿大客戶來訪
對我當時租賃的老辦公室露出不屑的眼光(你公司這麼小怎麼能跟我們做生意呢)
即便現在可以一口氣還掉辦公室的房貸, 我也是慢慢地還
寧願把多餘的資金拿來買美股, 報酬率+賺匯差遠勝於房貸利率

作者: salmon 時間: 2022-11-16 10:55

台灣人的集體潛意識，是非常談走出「買房就是賺」這種觀念的!!!除非真的有很深入檢討自己心理，並且讓理性戰勝感性。用數字做決策，才能當財務贏家。買房這件事情，之前我們巴班就有討論過，還那來徹底計算過。還有Mike跟Eunice桑，兩三年前賣房來買股票的實例喔...小弟真心佩服...。這些都是用理性戰勝感性的強者，是我學習的對象。

結論是：會巴班神功的，有操作出好績效遠勝過買房的漲幅

請參http://mikeon88.imotor.com/viewt ... page%3D1&page=2

作者: Tarn 時間: 2022-11-16 11:27

房子是賺槓桿+通膨的，房子還有其他靈活的運用，轉增貸，抵押貸款
重要的是現金流要夠
很多有錢人不是都在用這個槓桿嗎? 如果能好好運用我覺得會大幅增加績效
然後重點是要評估好自己的還款能力

作者: baggiotsai 時間: 2022-11-16 12:22

小弟是樓主
現2022年底考量小孩明年入國中學區
房子還沒賣
(也如mike預判2020利率低房價起)
原2020估1200萬上下，現2022估約14、1500萬上下
是加入巴班前 95年買的，還好成本不算高
2021時全出租，租金cover了房貸38k
(除非如果有新增修繕成本)
另租坪數略大的公寓3樓 23k 兩年約

明年小孩入學國中後、等著mike老師、前輩的售屋轉投資本金/租屋的經驗
再來參考/思考自己和家人的理性vs感性後的選擇

*因為房東也在考慮賣我現承租的物件
*現591一看，一般住宅租金也逐漸拉高了
*代操太太的私房錢最初20萬，2020時50萬上下
2022最高9x最低6x，現約79萬(信心還是有的)

作者: salmon 時間: 2022-11-16 14:53

1. 1450-1200=250萬，看似兩年淨賺250萬，其實是開5倍槓桿，所以獲利應該除5。初值240，終值290，經歷兩年，複利報酬為10%。現在賣的話，算是一筆不錯的投資。
2. 但如果你用巴班方式來投資，我們是以15%報酬來看。你去借5倍的錢來開槓桿，你會賺80萬*5=400萬(初值240，終值320萬，經歷兩年，複利報酬為15%)

結論:以為房市很好賺的，是因為開了槓桿!!!以為好賺，以240萬賺250萬???!!! 那如果用股票240萬賺400萬呢?不就跟神一樣? 其實就是開高槓桿、承擔了高風險而不自知

作者: kuenhsieh 時間: 2022-11-16 15:36

房產的好處在於槓桿，股票開了槓桿在這波下來大都面臨追繳或被迫殺低
但房產只要現金流穩當能還的出錢，銀行不會來討錢的．

這是兩種不同的投資思維，實不應相同並論

作者: g1214436 時間: 2022-11-16 16:48

房產的好處在於槓桿，股票開了槓桿在這波下來大都面臨追繳或被迫殺低
但房產只要現金流穩當能還的出錢，銀 ...
kuenhsieh 發表於 2022-11-16 15:36

這個部分很多夥伴其實有盲點
房子槓桿簡單說就是二胎貸款、利率其實和現金貸款利率無差太多
利率能拿多少槓桿能開多少從銀行來評估借貸人的面相是一模一樣的

今天一樣的收入一樣的金流
並不會因為我把錢拿去買房子再拿來二胎就會比我直接現金貸款好多少

回歸最後就是二胎貸款有金流還和現金貸款有金流還是一樣的

羊毛出在羊身上

回到巴班的理念『不all in 』『分散標的』

哪時候討論區看過同學桑說『這個公司好，我買個半輩子的積蓄』

哪天買一棟房子是資產1% 的時候
我們可以再來討論

作者: Tarn 時間: 2022-11-16 19:10

老巴的保險公司算不算槓桿呢? 拿別人的錢來投資

作者: pnfeedback 時間: 2022-11-17 09:08

買一般公司的股票，就算有槓桿了，因為一般公司多少都有部分負債。

作者: salmon 時間: 2022-11-17 09:27

房產的好處在於槓桿，股票開了槓桿在這波下來大都面臨追繳或被迫殺低
但房產只要現金流穩當能還的出錢，銀行不會來討錢的

這句話怪怪的，好像房產開槓桿風險很低似的。這說法能成立是建立在「房市只漲不跌」+「永遠有人租屋」+「還款利率不升」，如果房價像最近的大陸或日本失落十年，發生「房價暴跌」+「租不出」+「還款金額變大」。這種時候，請問金流會不會出問題? 會不會被銀行強制拍賣? 這樣的狀況算不算面臨追繳&被強制殺低?

槓桿就是有風險，房產跟股票都一樣。只是房產周期比較長，溫水煮青蛙讓人覺得好像比較「不危險」。請問如果房子被震垮、央行利率如同FED如此急升、人口銳減，大量空屋租給誰? 請問還款金流還可以穩當嗎?

結論:要清楚知道「風險」在哪，才能避開最糟的狀況。

作者: vivianho288 時間: 2022-11-17 09:43

現在，只要看到討論是不是要買房或用房貸的錢來投資股票時，
腦中就會出現MIKE老師說的話:：不是利率多低的問題,而且投資股票會有虧損的風險，
而且2-3年就來一次大跌，頻率滿高的。
還會想到宏比特同學和老師也都沒買房，要先投資賺到錢再去買房。
覺得自己被這討論區洗腦洗的很深。

作者: 宏比特 時間: 2022-11-17 10:30

我自住的房子仍是租的，不過名下也有一間房，是五年前買給父母住的。因為父母年紀漸漸大了，雖然住了幾十年的公寓還能住也很習慣了，考慮安全和方便，還是買個有附電梯停車位的大樓，讓他們可以方便來來去去。

作者: vivianho288 時間: 2022-11-17 11:53

我名下有一間小房子，但因為房子舊了，會有一些聲音且常需要維修，最近常在想換房子住，但我也是會考慮租房。

至於借房貸來投票股票，我在2008年馬上好時就曾經這麼做過。結果可想而知，不僅沒有財富加速，反而讓我套牢更多。是到了2011年上了巴菲特班以後，才慢慢慢用賺到的錢，去把那些股票認賠賣出。
一個錯誤決定，可能需要個１０年或者更久才能檷補，不得不慎。
有時看到同學在討論時，也曾想過現在上了巴菲特班，可以再次試試，但那次經驗太痛了，加上MIKE老師的話語，最後還是決定風險控制好，用自有資金投資，反正我是要在股市賺長長久久的錢。

作者: Tarn 時間: 2022-11-17 12:54

vivianho288桑你如果2008時候是用巴班方法結果應該差很多了
槓桿是一種資金運用的方式有好的(長期攤還低利率)也有壞的(短期高利率)
買到好房子跟巴班投資則是正確的投資方法
每個人的房屋狀況跟資金都不一樣
在本身有正確的投資前提下，來運用好的資金槓桿，不是很好嗎

作者: vivianho288 時間: 2022-11-17 14:26

回復 51# Tarn

確實, 如果我在2008年前就上過巴班,現在財富會大同（就算沒有借房貸）
我試算過如果手上有500萬拿去買個1,500萬的房子,20年後用3,500萬賣掉，irr是5.05%。　如果投入股市用irr12%算，20年後會變成500萬會變成5,000萬
當然，這是最簡略的算法，並没有加上其他費用。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
我也認可，住在自己的房子裏確實幸福感和租的是不一樣。
生活也不可能什麼都用數字來衡量,2者能取得平衡是最好的。

作者: tevii0326 時間: 2022-11-17 14:37

回復 51# Tarn

我同意Tarn桑的說法: 每個人的房屋狀況跟資金都不一樣, 不能一概而論
另外kuenhsieh 桑說的: "但房產只要現金流穩當能還的出錢，銀行不會來討錢的．"
我認為他不是要鼓勵大家去借房貸來投資
他只是強調這樣的槓桿跟股票融資的不同
如果你有穩定的收入扣除生活所需跟緊急預備金
適時地運用槓桿並不是件壞事
以我自己為例: 雖然我可以馬上以手上的現金付掉辦公室房貸的一半(甚至到8成)
但是我樂於支付房貸利息而不還本金, 以便於將資金運用巴班的方法投資美股
公司的本業也在獲利狀態可以有正現金流, 可在GDP低點加碼
所以資金的運用真的是因人而異

作者: salmon 時間: 2022-11-17 23:49

適時地運用槓桿並不是件壞事

非常認同這句話。但最關鍵的是，你知道了風險才去槓桿 VS 我不知道有風險去槓桿，兩者行為一樣但其實根本差異非常大。具我多年與周遭親友同事交談的過程中，多數是根本無視「風險」，或是最可怕的根本不知道有「風險」。好像穩賺一樣，買得不亦樂乎。我覺得決策應該是要計算清楚再進行才能立於不敗之地，憑感覺做決策多數以失敗告終跟賭博沒兩樣。

跟大家分享我過去學到的
房地產 ==> 消費財(滿足幸福感與安全感，用來住) + 投資財
股票 ==> 投資財
就是因為房產兼具雙重特性，所以才三不五時大家就此議題來討論。當有人用投資財來一起衡量房子VS股市時，就一定會有人跳出來提「感性」那方面，不能只看錢... 但其實理性上又會希望投資報酬達到最高，然後就糾結。

為什麼Mike之前提說，普通上班族如果背房貸這輩子大概就與財富無緣了? 道理很簡單，提前享受了「幸福感」or「安全感」or ...。如果您的選擇是用錢消費這些，那當然fine，人賺錢不就為了這些? 但理性上就是以投資角度來看，投資房產會跑輸股市(會巴班神功前題下)，你要先享受安定還是要億來億去? 人生就是一連串選擇而已

作者: 王聿媃 時間: 2022-11-18 01:36

回復 54# salmon

salmon桑分析得非常清楚，覺得可列為經典中的經典。
"先"學好巴班神功，人生會順利一半以上，謝謝salmon桑

作者: profiton 時間: 2022-11-19 08:48

回復 54# salmon

說得太好了..

作者: LeifJi 時間: 2022-11-19 09:15

尤其是房子, 要思考的角度非常多.
我只是用供需這一個角度討論一下.
有錯請糾正, 我假設 30 ~ 50 歲是買房的主力, 畢竟養兒育女娶老婆的年齡嘛.
紅色壟罩的就是現在台灣30 ~ 50 歲的人口. 下降中, 但幅度不大.
而綠色壟罩的是十年後台灣30 ~ 50 歲的人口. 粗抓少了20~30%的人.
二十年後台灣30 ~ 50 歲的人口, 繼續減少.
買房的人口變少, 價錢會如何呢?
若打算現在買房且持有10年20年以上, 請想一下.

作者: kandv124 時間: 2022-11-19 11:57

年齡38歲了

依然沒有買房.......

窩在家裡跟老爸老媽一起住.....

主要原因老爸老媽也67歲了.... 大家一起住 .... 比較熱鬧，也能夠相互照顧

也很感謝我老婆....不會像其他人一樣強制我一定要買個房子，搬出去住

來個兩人甜蜜世界.....

有多的錢....都能夠投入股市讓他錢滾錢

我常常跟朋友說.... 如果要害一個人，最簡單的方式就是騙他買房子

讓他背個20~30年房貸.... 這個人的一生差不多就廢了.....

人手頭上只要沒錢....每個月背上房貸 ..... 連作夢的勇氣都沒有 !

人在江湖走，有錢便是膽 !

作者: salmon 時間: 2022-11-19 14:07

LeifJi桑講得太對了!!! 市場是由供需決定的，不論股票或房產都一樣。大家都想買，自然供不應求(大漲)；大家都想賣，自然供過於求(大跌)。

我的中心思想也是如斯!!! 戰後嬰兒潮，是現在職場的主力，職位高薪水足。他們人生的經歷，就是他們爸媽經歷舊台幣大貶值，導致央行發行新台幣。他們父母輩若沒買黃金與房產，而是存舊台幣，都是大額虧損。所以，他們的慘痛經驗，讓現在50-80歲的一輩，強烈認知「買房才是資產」「買黃金才能抗通膨」。而這大量戰後嬰兒潮跟他們的後輩，也真的因為人口紅利狠賺一波，生活不亦樂乎。但這麼多一批人賺到房產的錢，他們真的知道他們為什麼賺嗎?(如同我們知道用巴班為什麼股票會賺一樣嗎)具我田野觀察，大多是憑「感覺」「盲從」這些沒有道理的說詞。

股票的供需 ==> 每個股民「每天」恐懼or貪婪
房子的供需 ==> 供- 土地是有限的
需- 存到頭款買起家房的「人」(剛需) + 投資客能否收租賺收益與價差(是否有「人租」)
股市供需天天隨心情起伏，房產供需以人口數generations來起伏。溫水煮青蛙一定是房市，等被長期套牢的時候，想出都出不掉；股市則是一崩盤就被燙到跳起來，所以多數人暴跌就賣(供過於求)、暴漲就買(供不應求)，才會輸多贏少。

結論: 我就問，當兒孫輩generation「鋼需」大幅消失且上一輩都把房子留給孩孫，請問時你租給誰(人)?你又能用多高價格賣給少少的買家(人)? 日本示範過了、大陸正在示範、美國2008年也示範過了~~你台灣到底憑著什麼可以得天獨厚?

補充:主計處統計2050年台灣剩1700萬人口，2022-23是人口最高的2300萬。房市此時不創新高何時創? 大家只要想想人口銳減600萬+兒孫都有自住房時會怎樣?這是一個簡單的題目

作者: LINHKHAHA 時間: 2022-11-19 14:36

回復 57# LeifJi

房價還是會漲的，就跟道瓊早萬10萬點一樣。沒爭議

作者: kandv124 時間: 2022-11-19 15:28

大陸...就是一個活生生的例子..... !  打房打到見骨頭..... 房價腰斬一大堆

千萬不要以為房價只會漲不會跌.....

香港、大陸、台灣....這泡沫已經吹得太大了......

台灣年輕人薪水了不起3萬~5萬....  現在台中市的房子隨便一個就是1千多萬......

一輩子....可能都買不起

別以為台灣政府都沒在做事

我們公司也有跨足房地產........

現在光是房屋買賣....稅金就 20%起跳........

你買的房子.... 想要貸款.... 我們配合的是第一銀行 ..... 都要評估你借款作用是啥 ........ 投資土地買房

他是不給你貸款的.....  而且每年都要審核你的資金流向

確保你的錢不是流入房地產 !

所以千萬不要覺得房價會無限漲...... 漲的幅度可能有限.... 但只要這泡沫一破 ..... 就直接套牢了

作者: masonliu 時間: 2022-11-19 22:05

回復 LeifJi

房價還是會漲的，就跟道瓊早萬10萬點一樣。沒爭議
LINHKHAHA 發表於 2022-11-19 14:36

大家討論似乎在意房子會不會漲價，想賣高
印象中，不動產有三個原則「Location, Location, Location」
GDP, 匯率, 道瓊走向，都屬於總體經濟(經濟體)，不動產僅是其中一個產業而已

按Mikeg實戰方法貴賣淑買＋GDP理論，以下是小弟的淺見
1.GDP高點減碼(貴賣好學生＆剔除壞學生)，低點加碼(淑買好學生)
2.好學生標準就是年獲利0%~15%

=> 至於年獲利好地段，會輪到平民百姓嗎？運氣成分，又或者學問很大吧～

大盤高點時，仍有壞學生啊～

作者: g1214436 時間: 2022-11-19 23:31

大家討論似乎在意房子會不會漲價，想賣高
印象中，不動產有三個原則「Location, Location, Location」
GD ...
masonliu 發表於 2022-11-19 22:05

而且還有持股比例的問題，一百間公司一個1% 不用顧

但很多台灣人買房一房就是人生總收益的50% ⋯

作者: studentHank 時間: 2022-11-20 08:40

覺得在股市賺錢比在房市賺錢更有成就感
房市賺錢比例好像比較多
股市賺錢的人相對比較少
一般人不懂股票居多
股票賺錢開心度是一般人無法體會的

作者: salmon 時間: 2022-12-1 13:49

昨天跟大學一個非常好的朋友聊天

她：「我們家生老2所以空間不夠了~~」
我：「那妳們打算怎麼做...」
她：「換大一點的房唄...」
我：「現在央行升息、爛尾樓開始出現，房市正開始跌而已。租屋應該很多選擇，還能有多餘資金投資，早點財務自由，億來億去...」講到嘴角全泡沫(將近1小時)
她：「我這幾年房子已經賺了250萬，我大概只會換房揹更重的房貸!!!」

朋友~~該說該提醒的我都說了，祝福妳

作者: Eunice 時間: 2022-12-3 12:34

回復 65# salmon

不用花時間在不想改變的人身上
我自己花13年才找到Mike大先看書+再上課秒懂

作者: 小小力 時間: 2022-12-3 20:42

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20221028005205-260410
美國30年期房貸利率升破7％ 20年來首見

有民眾反映自春季以來就想換更大房子，但房貸利率不斷攀升而削弱承擔房貸金額的能力，讓購買新屋預算因此減少逾10萬美元。但賣方在出價上最多只願意退讓數千美元，導致換房愈來愈困難。

專家指目前賣方不願意讓利，而買方購屋預算有限，再加上房貸利率愈漲愈高，正不斷令潛在買家被排擠在房市之外。

美國9月中古屋銷售量年跌24％，新屋銷售年跌18％。雖然房價已開始有逐月下降，但仍高於去年同期水準，而且房價降幅有限，無法抵消包括房貸利息上升而增加的購屋成本。

作者: LeifJi 時間: 2022-12-6 05:38

美國30年期房貸利率升破7％ 20年來首見

有民眾反映自春季以來就想換更大房子，但房貸利率不斷攀升而削弱 ...
小小力發表於 2022-12-3 20:42

這話題很有趣. 我只提供一個想法.
假設你幾年前美國買房有房貸固定利息3%. 現在漲到7%, 很可能你的行為是繼續住, 死不肯賣. 不然換房重新貸款還得了.
假設第一次買房, 很可能你的行為是繼續租, 死不肯買.
房市一潭死水, 沒什麼人賣也沒什麼人買, 價錢就不知道怎麼走了. 但仲介到是應該很慘.

redfin 今年股價從40跌到5塊. 也許是有道理的. 人在外面沒法用營再表. 說不定它和 zellow算好學生這次沒考好.

作者: salmon 時間: 2022-12-6 09:00

回復 66# Eunice

真正的好朋友總是得花點時間...不過真的很難改變，畢竟嚐到甜頭了...

歡迎光臨巴菲特班洪瑞泰 (Michael On) (http://www.mikeon88.imotor.com/)